오피스텔 대출 - 최우선변제금??방빼기??

오피스텔은 주택이 아니다. 그러나 지금 DSR 적용으로 인해서 대출이 거의 안나오고 있는 실정이다.

결국 자금이 많이 없는 계약자에 경우 사업자 대출을 받아야 한다.

 

모든 담보대출은 다음과 같은 방법으로 한도금액이 상정된다. 

담보대출 한도 = 담보 감정 가치 * LTV(담보비율) - 최우선변제금

서울에 2억원짜리 주거용 오피스텔을 70% LTV로 대출받는다고 가정해보면

2억원의 70%인 1억4000만원에서 서울의 최우선 변제금액인 5000만원을 제외한 9,000만원이 대출 가능 한도다..

 

** 최우선 변제금액 = 방공제(방빼기) = 보증금을 떼어먹히는 임자인을 보호하기 위한 목적으로 전입만 되어있으면 최우선으로 5천까지 변제한다. 실제로 주거용 원룸 오피스텔 매매가의 50%가 대출이 된다고 생각하면 계산이 편하다..

 

주거용과 업무용 최우선변제금의 기준이 달라진다

2022년 기준 최우선변제금액	주거용	업무용
서울	5,000만원	2,200만원
수도권	4,300만원	1,900만원
광역시	2,300만원	1,300만원

 

우선변제권 자세한 설명 링크클릭

** 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당

√ 서울특별시 : 5천만원

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원

√ 그 밖의 지역 : 2천만원

 

같은 오피스텔을 놓고 주거용, 업무용, 오피스텔 중 어느 기준에 맞춰서 대출을 받을 수 있는지에 대한 여부는 은행에서 판단한다. 

시중은행마다 대출을 공격적으로 많이 해주는 곳이 있고, 보수적으로 해주는 곳이 있다. 많은 은행을 찾아보도록 하자

 

그래도 안되면 대출모집인을 찾아가야하는데, 경매입찰일에 경매 법정에 가면, 명함을 받을수 있다. 

법원에 가기도 귀찮다면, 네이버에 '00지역 오피스텔 대출'이라고 검색해보고 블로그글을 보고 연락을 해보자. 

대출도 공부하면 더 좋은 조건에 받을수 있기때문에 같은 분양자라면 정보를 공유하면 좋다.

 

++ 방빼기에 대한 요즘 정의 (그나마 조금 다행이네요..)

 

출처 : 오피스텔 투자 바이블